5月(yuè)以来，房地产板块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日(rì)收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅(fú)约为2％。而以公募基金为代表的机构对于这一板块(kuài)已经在悄然布局。数据(jù)显示，以(yǐ)南方和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份(fèn)额均较4月28日(rì)时有小幅增(zēng)长。根据基金一(yī)季报统计(jì)，龙头与地(dì)方国(guó)企(qǐ)央企获得增持，持仓数(shù)量占流通(tōng)股比(bǐ)重(zhòng)增幅五(wǔ)只个股分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或(huò)“底(dǐ)部回升”

　　行西方的几何学来源于什么的勾股之学，认为西方的几何学来源于什么的勾股之学业红利时代(dài)已过 精耕细作成(chéng)共识

　　从(cóng)公募(mù)基金(jīn)对(duì)房地产(chǎn)的配置看(kàn)，2019年末，公募所持有的房地产行业标的市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市(shì)场表现(xiàn)出色，但(dàn)公募所持房地产公司市(shì)值在股票(piào)资产中的占比却断崖(yá)式(shì)下跌(西方的几何学来源于什么的勾股之学，认为西方的几何学来源于什么的勾股之学diē)至1.85％；2021年，这(zhè)一数值(zhí)更是进(jìn)一步(bù)降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三年来(lái)的首次回升(shēng)，年(nián)底这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对(duì)房地(dì)产行(xíng)业(yè)的持股比例也同(tóng)步回(huí)升，从2021年底的(de)6.94％提(tí)高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在今年(nián)一季度得(dé)以延续。数据统计显示，公募重(zhòng)仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前(qián)五个股分别为保利发展、招(zhāo)商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江集团，持(chí)仓(cāng)市(shì)值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公(gōng)募对于房地产的投资(zī)愈发(fā)有集(jí)中于龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公(gōng)募基金一(yī)季报汇(huì)总的重仓股中(zhōng)，房(fáng)地产板块排名(míng)最高的是保利(lì)发展，在基金重仓第(dì)33位(wèi)。排名(míng)第二的是招商蛇口，排(pái)在第78位(wèi)。而老牌龙头股(gǔ)万科A排在(zài)第(dì)96位。对(duì)比去年四季报，变化之处首先在于几(jǐ)只房地产龙头股(gǔ)从排(pái)位(wèi)上看均(jūn)有退步，尤(yóu)其是万科最为明显；其次是金地(dì)集团退(tuì)出(chū)百大之列。但考虑到(dào)房地产是复苏(sū)链上(shàng)最后一环，且首季并非行(xíng)业(yè)销(xiāo)售旺(wàng)季，其传导(dǎo)到二级市场乃至机构持仓上还(hái)需要时间周期(qī)。

　　形(xíng)成共识的是，经济圈判断(duàn)房地产已经进入大分(fēn)化时代，一(yī)二线城市好于三四线城市。而映射(shè)到(dào)二级市场(chǎng)投资上，配置(zhì)房地产行业轻松收获(huò)行业贝塔的红(hóng)利期一(yī)去不返了。“如果按(àn)照产业(yè)周期来(lái)分类，包括房地产等几(jǐ)类行业在盖特纳(nà)曲线里属于成熟期(qī)或者衰退期的行业，传统认(rèn)知上没有什么投(tóu)资机会的(de)。但在这几年特(tè)殊的(de)行情(qíng)里包括煤炭、电(diàn)解(jiě)铝等类(lèi)似的行(xíng)业也(yě)出(chū)现了一些机会(huì)，背后的逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一不(bù)愿具名的上海公募基金经理指出(chū)。

　　不(bù)过也(yě)有公(gōng)募(mù)人士持(chí)谨慎(shèn)乐(lè)观态度：“行业前(qián)几年17亿(yì)～18亿平(píng)方米的(de)年(nián)销售面积很难(nán)再出现了，2022年光是(shì)居民(mín)存款数量增(zēng)加了(le)15万亿(yì)元。中国存(cún)量有400亿平方米建筑面积(jī)，考虑存量地产的更新(xīn)，也有近10亿平(píng)方米。需(xū)求端(duān)还需要有一(yī)定的政(zhèng)策出来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈(yíng)基(jī)金(jīn)房地产(chǎn)研(yán)究员(yuán)吕功绩(jì)也指出：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是人均住房面积（接近(jìn)30平/人），我国均已告别住房短缺时代，而(ér)目(mù)前居民的杠杆率(lǜ)和房价收(shōu)入也不支撑(chēng)每(měi)年18万亿(yì)元的销售(shòu)额(é)，以及(jí)过快上(shàng)行的房价，因而行业(yè)高增的时代已经过去，未(wèi)来行业(yè)的需求或(huò)将回(huí)落，在(zài)此过程中(zhōng)，伴(bàn)随着地(dì)产的高杠杆属性(xìng)，就很容易出现信用风(fēng)险问题（类似2022年的(de)民营地产爆雷(léi)），行业进入到供给侧出清的过程。这个(gè)过程中，综合竞争(zhēng)力强的(de)公司就(jiù)能够通过大鱼吃(chī)小鱼的(de)方式，获得市占率的提升。当行业需求见顶回落时，行业的(de)贝(bèi)塔(tǎ)已经过去了(le)，但(dàn)不代表没有投资机(jī)会，机会在于城(chéng)市、位置、产(chǎn)品的阿(ā)尔法，而对应(yīng)到股票投资，就是强竞争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或许也是基于(yú)这样(yàng)的认识转变，精耕细作个股成(chéng)为公募乃(nǎi)至整体机构的务实(shí)之举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风物(wù)长宜放眼量”

　　头部(bù)央(yāng)国(guó)企、优质(zhì)区域性标的成(chéng)香(xiāng)饽饽(bō)

　　5月以来，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅(fú)上涨，截至(zhì)5月(yuè)10日收盘，中信房地(dì)产指数本(běn)月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在(zài)纳(nà)入统计(jì)的124只房地(dì)产类标的股中，本(běn)月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间(jiān)段恰(qià)好排(pái)名前(qián)五的公司月内涨幅(fú)超过了10％，它们分别是(shì)上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安地产。排名第一的上实发展，五(wǔ)一假期归来后(hòu)日成交量明显(xiǎn)放大(dà)，4日、5日连(lián)续两个(gè)交易日收出涨停。从该(gāi)股的基本面来看(kàn)，上(shàng)实发展的(de)主营业(yè)务为(wèi)房(fáng)地产开发(fā)与经营(yíng)。公司的主要产品及服(fú)务为(wèi)房地产销售、房地产租赁、物业管(guǎn)理服务、工程项目、酒店(diàn)经营。从(cóng)业绩数据(jù)来看，2022年，其实现(xiàn)营业收入(rù)52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同(tóng)比下降33.24％。2023年(nián)第一季(jì)度(dù)，其实现营业(yè)总收入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看(kàn)，各(gè)类机构都(dōu)有(yǒu)对其布(bù)局的例(lì)子。以3月31日时的首季十大流通股股(gǔ)东来看， 具体(tǐ)包括公募(mù)的上银(yín)基金(jīn)、私募的(de)迎水文(wén)龙、中(zhōng)央汇金、长城资(zī)产管理公司等(děng)都跻身前十(shí)的行列。

　　巧合的(de)是，涨(zhǎng)幅暂(zàn)时排名第二的浦东(dōng)金桥(qiáo)也是上海本地(dì)房企，其第一季(jì)度的(de)收入利润规模(mó)大幅度复(fù)苏。究其原(yuán)因，一方面(miàn)是该公司后疫情时代出租率复苏至近年来最(zuì)高(gāo)，另一(yī)方面则是公司拿地结算持续性向好，从数字上看，一季(jì)度新(xīn)增虹(hóng)口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平(píng)方米。

　　在这样的业绩势(shì)头(tóu)向(xiàng)好(hǎo)背景下，自然也吸引了知名机(jī)构(gòu)在其中持续驻足。从第一季(jì)度十大(dà)流通股(gǔ)股东来看(kàn)，知名私(sī)募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只产(chǎn)品(pǐn)依然在前十中，这也是(shì)连续第三个季度他有的(de)两只产品杀入前十。同(tóng)时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比(bǐ)投(tóu)资局(jú)，其(qí)当季(jì)还小幅增加了(le)持股。

　　除(chú)去上述两(liǎng)家上海区域性(xìng)地产(chǎn)公司外，荣安(ān)地产则是主要布局(jú)在深圳的(de)地产公司，一季报(bào)交出(chū)的也是一份报喜的成绩单(dān)：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)35.51％。归属于上(shàng)市公司股(gǔ)东(dōng)的净利(lì)润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红(hóng)周刊》注意到两只公募指基首季(jì)新杀入十大(dà)流(liú)通股股东行列。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七位(wèi)，富国中(zhōng)证指数1000增强(qiáng)则排名(míng)第九位，此外联袂出现的(de)机构(gòu)还有QFII高盛国际和(hé)私募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采(cǎi)访时，兴证(zhèng)全球基金相关人士(shì)分析(xī)：“经历过(guò)行业(yè)洗牌和兼并重组后，龙(lóng)头的价值(zhí)更为笃定突出(chū)；从(cóng)拿地端看(kàn)，2022年(nián)土地市场大幅降(jiàng)温(wēn)，优质土地供给较多（券商测(cè)算对(duì)应潜(qián)在(zài)毛(máo)利(lì)率(lǜ)在25％以上(shàng)，目前(qián)房(fáng)企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受(shòu)限于信用问题或者资金紧张(zhāng)没法(fǎ)拿地，龙头房企趁(chèn)机获取低成本土地(dì)，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企的(de)拿地力度（拿地金额/销售金额(é)）基本(běn)在30％以(yǐ)上；从融资(zī)上看，龙头(tóu)房企杠杆(gān)率较低，净(jìng)负(fù)债率基本(běn)在70％以(yǐ)下，而其他房企的净(jìng)负债率普遍都在100％以上(shàng)，加(jiā)杠杆空间(jiān)有限(xiàn)，从融资成本看，龙头房(fáng)企的融资成(chéng)本(běn)不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售，龙(lóng)头房(fáng)企明显跑赢(yíng)行(xíng)业，1～4月百强房企的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额(é)增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当前中特估(gū)的浪潮下，央国企地产股或存在发展(zhǎn)的大好机会。中(zhōng)信(xìn)证(zhèng)券(quàn)指出：“房(fáng)地产行业的(de)结(jié)构性机会依然存在，少(shǎo)部分公司尤(yóu)其(qí)是(shì)央企占据显著优势，其主(zhǔ)要又(yòu)体现为库存的优势。央企地(dì)产(chǎn)公司，现(xiàn)阶段(duàn)表现(xiàn)出较低的融资成本(běn)，优质的开发资源(yuán)和良好的(de)不动产资产(chǎn)运(yùn)营(yíng)能力(lì)的多重竞(jìng)争优势(shì)。”

　　“即(jí)使没有中特(tè)估，国(guó)央企(qǐ)相(xiāng)较于民营地产公司(sī)也是(shì)更有优势的。”吕(lǚ)功绩强(qiáng)调，“对于(yú)减值、土地(dì)资源债权(quán)债务关系(xì)等(děng)问(wèn)题，市(shì)场对民(mín)营房开企业的资(zī)产(chǎn)会有更多担忧和(hé)质疑，所以(yǐ)在这一轮行(xíng)业(yè)出清(qīng)的过程中，央国(guó)企相较于民企来说估值的修(xiū)复更明(míng)显。中特估(gū)的角(jiǎo)度从(cóng)中长(zhǎng)期的维度看，行业的逻辑在于集中(zhōng)度提(tí)升后，行业(yè)进(jìn)入高(gāo)质量发展阶段，具(jù)备较快速发展阶段更(gèng)稳定且(qiě)可预期的盈利和现金流(liú)创造能力，以此带来(lái)估值中枢的提(tí)升，应(yīng)该关注(zhù)估(gū)值相对较低(dī)，企业自(zì)身资产的质量好、运营能力(lì)强、可(kě)以创(chuàng)造持(chí)续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存(cún)量时代中行(xíng)业普涨的概率比较低，行(xíng)业内部将(jiāng)出现分化(huà)，要关注将(jiāng)受(shòu)益(yì)于(yú)行业集中度提升的头部公司(sī)。”星石(shí)投资首席研究官方磊也(yě)表示。

　　顺应(yīng)机(jī)构这(zhè)一(yī)思路的话，或许还是(shì)保利发展、招商蛇口等国(guó)资背景龙头前途更(gèng)为(wèi)光明。不过国投瑞(ruì)银基金投资部副总(zǒng)监綦(qí)傅(fù)鹏(péng)表示(shì)：“需要客(kè)观地(dì)去(qù)持续观察国企央企在三个(gè)方面是否可以维(wéi)持(chí)，首(shǒu)先是融资成本保持低位，其次(cì)是销售份(fèn)额持续提升(shēng)，再次(cì)是(shì)拿(ná)地份额(é)持续提升(shēng)。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构需要(yào)多给一(yī)些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企一季报梳(shū)理发(fā)现，对于2022年的业绩出现的整体下(xià)滑，2023年一季度的业绩分化(huà)更(gèng)趋明(míng)显(xiǎn)，保利发(fā)展(zhǎn)、滨(bīn)江集团等房(fáng)企营收(shōu)、净(jìng)利均实现了业(yè)绩的回(huí)正，甚至是(shì)较大增(zēng)速的(de)增长。而这些公(gōng)司也是机(jī)构(gòu)的重(zhòng)仓(cāng)对象。

　　对此，知名房地产(chǎn)业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现(xiàn)明显(xiǎn)改善的房企，主要是因为过去两三年(nián)时(shí)间，尤其是在2021年下半年民营房企不(bù)怎么投资拿地之后(hòu)，国有企业仍(réng)在持续性地拿地，且主要集中在核心城市，投资力(lì)度较大。投资的驱动能够推动房企销售(shòu)业绩的增长，从(cóng)而在2023年(nián)一季度市场恢复但(dàn)仍处于调整(zhěng)的(de)过程中，能够保有一(yī)个正增长。

　　不过张宏(hóng)伟同时也提(tí)醒(xǐng)表示，在房地产的复(fù)苏(sū)过(guò)程中，还面临着(zhe)一些不确定性。其实整个市(shì)场从四月份(fèn)开始又(yòu)在往下掉。除了杭州、成都等极个别城市四月环比三月(yuè)相对表现(xiàn)较好之外，包括北(běi)京、上海在内的绝大多数城市都出现环(huán)比(bǐ)下滑的情况。而现在(zài)五月的市场表现也不太乐观。按照现在的经济(jì)状况、收入情(qíng)况(kuàng)，以及市(shì)场的去库(kù)存压(yā)力、企(qǐ)业的资金面压力，可能会(huì)出现，到六月(yuè)份房企为了(le)半年报冲业(yè)绩出现市场的短(duǎn)期(qī)反(fǎn)弹外的一个市场乏力现象(xiàng)。也就(jiù)是(shì)说，第(dì)二季度(dù)、第三季度增长(zhǎng)不确定(dìng)性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资董(dǒng)事长陈昊扬也向《红周刊》指(zhǐ)出，现在整个(gè)房(fáng)地产以及其(qí)上下游产业链的复苏速(sù)度都比想象的要慢(màn)很多(duō)，我们要多给(gěi)一些耐心，这(zhè)个时(shí)候，在房地(dì)产以及上下游就(jiù)不是赚快钱的时候，只能赚他基(jī)本面(miàn)的钱。但(dàn)这也意味着，只有极为少数的、做(zuò)得比同行好得(dé)多的企业，会伴随整个行业的(de)弱复苏(sū)，业绩(jì)会逐步体现出来。所以只能耐心地去(qù)等(děng)待它的基本面不断地凸显(xiǎn)出来，这(zhè)需(xū)要时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及(jí)个股仅为(wèi)举例分析，不做买卖(mài)推荐。）

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